Todo lo que debes saber sobre el Contrato de Arras

Después de una intensa búsqueda, por fin ha llegado el momento ideal para comprar vivienda, la que siempre soñaste, perfecta para tu familia y para ti, pero te hacen falta unos flecos en la negociación y tienes miedo de perder la casa en un abrir y cerrar de ojos por otro comprador interesado. ¿De qué manera puedes hacer para que el vendedor te reserve con garantías? Pues bien, algo muy sencillo como el Contrato de Arras deberás tramitar.

Para conocer todos los detalles de un Contrato de Arras será necesario empezar por definir qué es y cómo funciona. Por un lado, es importante mencionar que es un contrato privado y debe ser firmado por el comprador y vendedor del bien inmueble, por el cual se reserva el derecho de compra de una propiedad y se hace efectivo firmando y entregando la cantidad estipulada por ambas partes como concepto de señal y así, se asegura la penalización correspondiente en caso de que alguna de las partes incumpla el acuerdo bajo el recurso de Amparo del Artículo 1454 del Código Civil español.

El contrato de Arras funciona como un precontrato previo a la firma del contrato privado de compraventa del inmueble. De momento, puede verse como algo muy fácil y rápido pero la verdad es que es mejor dejarlo todo atado para que no te lleves sustos o sorpresas más adelante. El mejor consejo que te podemos dar como norma general, es que dejes por escrito todos los detalles acordados entre ambas partes.

¿Cuál es el contenido de un Contrato de Arras?

Así como anteriormente hemos mencionado, en este contrato se debe dejar todo bien especificado de lo pactado entre ambas partes, comprador y vendedor. Como mínimo este contrato debe contener lo siguiente:

1.       Incluir los datos personales y completos del comprador y vendedor, incluyendo sus documentos de identidad.

2.       Una descripción completa del bien inmueble. Al firmar un Contrato de Arras es mejor asegurarnos de la correcta descripción del inmueble que vamos a comprar y asegurarnos de los datos como el lugar, la dirección y la superficie, en caso de tener alguna plaza como un garaje o trastero, también debe ser incluido.

3.       El precio final de la vivienda 

4.       Especificar de forma clara la cuantía que pagará en concepto de señal para asegurar el inmueble. Precisando que esta cantidad de dinero deberá descontarse del precio final de la vivienda, cuando se firme la escritura correspondiente. En caso de ser una vivienda de nueva construcción, la cantidad de dinero debe ser gravada al 10% de IVA.

5.       El tiempo que transcurrirá hasta la formalización de la venta.

6.       Las posibles obligaciones o cargas económicas que pesan sobre el inmueble y se transmiten al comprador.

7.       La división de los gastos correspondientes a la compraventa de la propiedad. 

¿Qué cantidad hay que pagar a la firma del contrato de Arras?

En esta parte debes ser muy cuidadoso, porque si bien la legislación española no estipula una cantidad mínima o máxima para este trámite, la verdad es que si puedes considerar algunas recomendaciones como comprador las cuales puedes seguir de acuerdo a tu caso. Dicha cantidad es acordada por ambas partes, pero todo puede variar en función de tu situación.

Antes que nada, debemos analizar si estás seguro de qué realmente esa es la vivienda que quieres, porque si la propiedad es una opción dentro de varias y no estamos convencidos totalmente, lo mejor será dar una cantidad menor en concepto de señal, en caso de dar marcha atrás con la negociación y así evitar perder una cantidad de dinero más elevada.

Por otro lado, si estás convencido totalmente y quieres asegurar la propiedad para evitar que otro comprador te la quite, puedes dar una cantidad de dinero superior como concepto de señal al vendedor y evitar que cambie de opinión.

Para poder acreditar la cantidad de dinero acordaba, sea por cheque o transferencia, es importante mencionar que el medio de pago debe ser nominativo, con esto aseguramos la identidad de la persona que recibe el pago y el concepto por el cual recibe dicha cantidad, esto también te permitirá acreditar el pago en un futuro.

¿Quiénes firman el Contrato de Arras?

Como en todo contrato, las partes involucradas, en este caso comprador y vendedor firman el contrato del bien inmueble, pero en el caso de que la propiedad vaya a ser comprada por una pareja ¿Qué sucede? Aquí existen dos posibilidades, la primera puede ser un matrimonio celebrado en régimen de gananciales, es decir que, cualquiera de los miembros de la pareja puede firmar en representación de ambos.

Por el contrario, cuando la pareja aún no ha contraído matrimonio o la pareja tiene un matrimonio en régimen de separación de bienes deberán firmar ambos miembros de la pareja el contrato.

¿Se puede romper un Contrato de Arras?

 Si es posible, aunque se deberá asumir las penalizaciones establecidas por el Artículo 1454 del Código Civil español, bien sea por incumplimiento del comprador o del vendedor. Aunque el contrato se firma de buena fe, de último momento cualquier situación se puede presentar, ya sea porque en la negociación el comprador no encontró la suficiente financiación o porque el vendedor decidido vender la propiedad a otro comprador.

Ahora bien, miremos el caso de la penalización correspondiente en ambos casos. Por un lado, cuando es el vendedor quien decide echarse para atrás con el Contrato de Arras deberá devolver el doble de la suma de dinero abonada en concepto de señal al comprador o compradores. Pero, cuando es el comprador quien decide no seguir con la negociación este perderá el abono de dicho importe.

En las negociaciones pueden surgir muchas dudas, sobre todo cuando se trata de un Contrato de Arras, pero recuerda que no estás solo, nosotros podemos buscar por ti al mejor abogado para que te asesore con la elaboración de este contrato.

Quiero romper un Contrato de Arras, pero ya lo he pagado

Posiblemente encontraste una mejor opción de vivienda cuando ya habías firmado un Contrato de Arras para otra propiedad y seguramente quieres recuperar parte del dinero abonado en concepto de señal, pero esto es solo es posible en caso de demostrar que existe Vicio oculto, y así favorecer la resolución del contrato de compraventa recuperando el total de dicha cantidad.

¿Cómo saber si hay un caso de Vicio Oculto?

Para que el vendedor asuma la responsabilidad de tales efectos se debe dar lo siguiente:

1.       Estos defectos o vicios ocultos son aquellos que no pueden ser detectados en el momento de la compraventa, es decir que el comprador no tiene conocimiento de dichos defectos. Por ejemplo, una propiedad con desperfectos que no sean visibles para el comprador, puede ser un Vicio Oculto.

2.       Dichos defectos o Vicios Ocultos deben ser preexistentes a la venta de la propiedad y firma del contrato.

3.       Para considerar un caso de Vicio Oculto, este debe ser grave e implicar una disminución del valor de la propiedad.

4.       Una vez celebrado el contrato se tiene un plazo de tiempo inferior a 6 meses para hacer el correspondiente trámite. 

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