El término nuda propiedad se refiere al derecho, únicamente como propietario, que tiene una persona sobre una propiedad. En este caso, al no tener el pleno dominio del bien, no puede tener los derechos del usufructuario.
“Cuando alguien ostenta el pleno dominio sobre un bien, el titular pleno ostenta la propiedad completa y plena de un bien, lo que está haciendo es tener tanto la nuda propiedad como el usufructo.” Abogado José Miguel Sanz
Para entender un poco mejor estos términos vamos a explicar qué es el pleno dominio: cuando se compra una propiedad (por ejemplo una vivienda), se adquiere el pleno dominio de la propiedad que está conformada por la nuda propiedad y el usufructo vitalicio.
El abogado José Miguel Sanz lo explica así:
Pleno Dominio: “Cuando tú eres nudo propietario y usufructuario, es decir que tienes el pleno dominio, puedes disfrutar de un bien y aparte, eres el propietario de este, con lo cual puedes disponer de ese bien como te parezca y como te apetezca y cuando te apetezca.
Nuda propiedad: “La nuda propiedad sería simplemente ser el titular registral, el que consta como propietario de un bien. No puedes disfrutar de ese bien porque hay alguien que esa parte la tiene que disfrutar, que es el usufructuario.”
Usufructuario: “El usufructuario es el que usa y disfruta un bien.”
En términos inmobiliarios, entender esta diferencia te va a ayudar, ya que la nuda propiedad y el usufructo son parte del mismo bien, pero puede ser disfrutado por dos personas o por la misma.
A continuación veremos algunas de las dudas más frecuentes sobre la nuda propiedad:
- ¿Puedo vender la nuda propiedad?
Sí, es posible vender la nuda propiedad y conservar el usufructo. Para esto, se debe tener en cuenta algunos factores inmobiliarios y financieros de este bien inmueble, así como la esperanza de vida de los beneficiarios (los que conserven el usufructo).
Generalmente, quienes venden la nuda propiedad son personas mayores de 65 años que no tienen herederos y que desean complementar sus ingresos económicos.
En esencia, al vender la nuda propiedad, conservan el usufructo vitalicio: pueden vivir allí hasta que se extinga este derecho que es con el fallecimiento del último beneficiario o según el acuerdo que hayan alcanzado. Además, obtienen una cantidad de dinero que puede ser pactada de varias formas.
- ¿Cómo pactar el pago de la nuda propiedad?
Para ello, es importante tener en cuenta que la edad de las personas que deseen vender la nuda propiedad será relevante. También se tendrá en cuenta el valor en el mercado del inmueble para hacer el cálculo al momento de pactar el precio de la nuda propiedad.
En consecuencia el pago de la nuda propiedad puede ser pactado así:
- Pago único: la forma de adquirir la nuda propiedad será cancelando la suma pactada en un solo pago.
- Renta: en este caso, se puede acordar un monto de forma periódica durante un tiempo o también se puede pactar una renta vitalicia hasta el fallecimiento del beneficiario.
- Si compro la nuda propiedad ¿cuáles son mis derechos y obligaciones?
A continuación, los derechos del nudo propietario:
Vender la nuda propiedad: El artículo 489 del Código Civil establece: El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario.
Por consiguiente, la nuda propiedad te da el derecho de ser el propietario del bien y esto te permite tener el derecho de vender la nuda propiedad (venderlo a un tercero), siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. En este caso, el usufructuario sigue siendo el mismo.
Hacer obras y mejoras: El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario. Art. 503 del CC.
Este es otro derecho del nudo propietario respecto a obras y mejoras que puede hacer sobre el bien con el fin de la conservación de dicha propiedad.
Hipoteca con la nuda propiedad: Entre otros derechos, con la nuda propiedad se puede constituir una hipoteca. El nudo propietario podría solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad. Cuando el propietario adquiera el pleno dominio (la nuda propiedad que ya tiene más el usufructo) la hipoteca ocupará todo el pleno dominio, a menos que se establezca lo contrario.
Derecho al usufructo una vez este haya finalizado: Cuando se termine el usufructo, deberá entregarse al nudo propietario el usufructo del bien, salvo que: el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca (Art. 522 del Código Civil).
Ahora veremos las obligaciones del nudo propietario:
Permitir al usufructuario su derecho: es decir, respetar el derecho de uso y goce del usufructuario.
Pagar la hipoteca: Si la propiedad, al momento de comprar la nuda propiedad tiene una hipoteca, deberá abonarse el pago correspondiente. De lo contrario podría perderse la propiedad en una subasta, por ejemplo.
Los gastos de comunidad: Hacer frente al pago de la Comunidad de Propietarios.
Pago de impuestos: Tanto el nudo propietario como el usufructuario deben hacer frente al pago de impuestos. De manera general, los gastos ordinarios, es decir gastos habituales como la Comunidad de Vecinos, el pago de agua y luz, las reparaciones pequeñas de uso del bien (por ejemplo, el daño de un grifo, una puerta, etc).
Por otro lado, los gastos extraordinarios y los de capital corresponden al nudo propietario.
¿Quién tiene la obligación de pagar el IBI?
En este caso, el Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI), el contribuyente de este es el usufructuario.
- ¿Qué ventaja tiene vender la nuda propiedad?
“Las ventajas que tiene vender la nuda propiedad es que, aunque tú ya no seas el propietario de ese bien y el importe, el valor económico de ese bien que has vendido, se te dé íntegramente, ostentas el derecho como usufructuario hasta que este acaba, y en este caso acabaría cuando falleces. Con lo cual, tú tendrías derecho a seguir disfrutando, pero habiendo percibido el precio de la propiedad que has vendido.” Abogado José Miguel de Javaloyes Legal.
Para resumir, el nudo propietario:
- Es únicamente propietario del bien y no tiene derecho al disfrute del mismo.
- El nudo propietario podrá disfrutar del pleno dominio cuando se extinga o se acabe el usufructo.
- El nudo propietario puede vender la nuda propiedad, pero no puede alquilar dicha propiedad y obtener las rentas que se deriven de esta operación.
En cualquier caso, te aconsejamos contar con la ayuda de un abogado especialista en derecho inmobiliario para que te ayude a resolver tu situación, tanto si deseas comprar la nuda propiedad como si deseas venderla. Invertir en la nuda propiedad puede ser una buena o mala inversión dependiendo de tu caso.