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¿Qué es la nuda propiedad? – Guía 2024

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Comentado por: José Miguel Sanz, abogado de Javaloyes Legal

El término nuda propiedad se refiere al derecho, únicamente como propietario,  que tiene una persona sobre una propiedad. En este caso, al no tener el pleno dominio del bien, no puede tener los derechos del usufructuario. 

En este artículo nos ocuparemos de los detalles de la nuda propiedad, contando con los comentarios de un abogado especialista.

Introducción a la nuda propiedad

Para entender un poco mejor estos términos vamos a explicar qué es el pleno dominio: cuando se compra una propiedad (por ejemplo una vivienda), se adquiere el pleno dominio de la propiedad que está conformada por la nuda propiedad y el usufructo vitalicio

El abogado José Miguel Sanz lo explica así:

Pleno Dominio: “cuando eres nudo propietario y usufructuario, es decir, tienes el pleno dominio, puedes disfrutar de un bien y, además, ser su propietario. Esto te permite disponer de ese bien como desees y en el momento que elijas.»

Nuda propiedad: «la nuda propiedad se refiere a ser el titular registral, es decir, la persona que consta como propietaria de un bien en los registros. No se puede disfrutar de ese bien, ya que el usufructo corresponde a otra persona, el usufructuario.»

Usufructuario: “el usufructuario es el que usa y disfruta un bien.”

En términos inmobiliarios, entender esta diferencia te va a ayudar, ya que la nuda propiedad y el usufructo son parte del mismo bien, pero puede ser disfrutado por dos personas o por la misma.

A continuación veremos algunas de las cuestiones más frecuentes sobre la nuda propiedad:

¿Puedo vender la nuda propiedad?

Sí, es posible vender la nuda propiedad y conservar el usufructo. Para esto, se debe tener en cuenta algunos factores inmobiliarios y financieros de este bien inmueble, así como la esperanza de vida de los beneficiarios (los que conserven el usufructo). 

Generalmente, quienes venden la nuda propiedad son personas mayores de 65 años que no tienen herederos y que desean complementar sus ingresos económicos. 

En esencia, al vender la nuda propiedad, conservan el usufructo vitalicio: pueden vivir allí hasta que se extinga este derecho que es con el fallecimiento del último beneficiario o según el acuerdo que hayan alcanzado. Además, obtienen una cantidad de dinero que puede ser pactada de varias formas. 

¿Cómo pactar el pago de la nuda propiedad?

Para ello, es importante tener en cuenta que la edad de las personas que deseen vender la nuda propiedad será relevante. También se tendrá en cuenta el valor en el mercado del inmueble para hacer el cálculo al momento de pactar el precio de la nuda propiedad. 

En consecuencia el pago de la nuda propiedad puede ser pactado así:

  • Pago único: la forma de adquirir la nuda propiedad será cancelando la suma pactada en un solo pago. 
  • Renta: en este caso, se puede acordar un monto de forma periódica durante un tiempo o también se puede pactar una renta vitalicia hasta el fallecimiento del beneficiario.

Si compro la nuda propiedad ¿cuáles son mis derechos y obligaciones?

A continuación, los derechos del nudo propietario:

  • Vender la nuda propiedad: el artículo 489 del Código Civil establece: El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario. Por consiguiente, la nuda propiedad te da el derecho de ser el propietario del bien y esto te permite tener el derecho de vender la nuda propiedad (venderlo a un tercero), siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. En este caso, el usufructuario sigue siendo el mismo.
  • Hacer obras y mejoras: el propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario. Art. 503 del CC.  Este es otro derecho del nudo propietario respecto a obras y mejoras que puede hacer sobre el bien con el fin de la conservación de dicha propiedad. 
  • Hipoteca con la nuda propiedad: entre otros derechos, con la nuda propiedad se puede constituir una hipoteca. El nudo propietario podría solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad. Cuando el propietario adquiera el pleno dominio (la nuda propiedad que ya tiene más el usufructo) la hipoteca ocupará todo el pleno dominio, a menos que se establezca lo contrario. 
  • Derecho al usufructo una vez este haya finalizado: cuando se termine el usufructo, deberá entregarse al nudo propietario el usufructo del bien, salvo que: el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca (Art. 522 del Código Civil). 

Ahora veremos las obligaciones del nudo propietario:

  • Permitir al usufructuario su derecho: es decir, respetar el derecho de uso y goce del usufructuario. 
  • Pagar la hipoteca: si la propiedad, al momento de comprar la nuda propiedad tiene una hipoteca, deberá abonarse el pago correspondiente. De lo contrario podría perderse la propiedad en una subasta, por ejemplo. 
  • Los gastos de comunidad: hacer frente al pago de la Comunidad de Propietarios.
  • Pago de impuestos: tanto el nudo propietario como el usufructuario deben hacer frente al pago de impuestos. De manera general, los gastos ordinarios, es decir gastos habituales como la Comunidad de Vecinos, el pago de agua y luz, las reparaciones pequeñas de uso del bien (por ejemplo, el daño de un grifo, una puerta, etc). 
  • Pago de IBI: en este caso, el Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI),  el contribuyente de este es el usufructuario. 

¿Qué ventaja tiene vender la nuda propiedad?

“Las ventajas de vender la nuda propiedad incluyen recibir el valor económico íntegro del bien vendido, aunque ya no seas su propietario. Además, mantienes el derecho de usufructo hasta su finalización, que en este caso ocurre con el fallecimiento del usufructuario. Así, tienes el derecho de seguir disfrutando del bien, habiendo ya percibido el precio de la propiedad vendida”, afirma el abogado José Miguel de Javaloyes Legal.

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