Qué debes saber sobre la división de un proindiviso, procedimientos, problemas y soluciones

Antes de darte todos los detalles sobre una división proindiviso y las implicaciones que conlleva, es necesario conocer el origen de su propio término. El término pro indiviso proviene del latín ‘por indiviso’ es decir que, su traducción corresponde a las cosas ‘sin dividir’.  Por ahora, el término sugiere que se trata de algo que aún no se ha dividido o repartido.

Específicamente y en el ámbito mobiliario, la palabra ‘pro indiviso’ se refiere a todo el conjunto de cosas que aún están en comunidad y no se han dividido.

Es decir que un proindiviso hace referencia a todos los bienes que son propiedad de más de una persona y dicho bien pertenece, en partes o porcentajes, a cada uno de sus copropietarios.

¿Cómo se genera un bien en proindiviso?

A continuación te contamos las diferentes situaciones y razones en las que un bien o conjunto de bienes, comúnmente designados como mobiliarios o inmobiliarios, pueden encontrarse:

·         Por una relación marital: En el momento que dos personas establecen un vínculo matrimonial y cuando escogen el régimen de gananciales, crean al mismo tiempo una comunidad de bienes. Por ello, si posteriormente hay un divorcio, esa comunidad creada tendrá que disolverse.

·         Por una herencia: Al momento de heredar solo una parte de los bienes, es decir no la totalidad sino un porcentaje del bien, y si hay defunción de una comunidad, se deberá disolver el vínculo y repartir los bienes, si se quiere hacer uso individual de ellos.

·         Por decisión de las partes: Las partes involucradas podrán llegar a un acuerdo de formar una comunidad de bienes, en cualquier momento e indistintamente del objeto de la misma y así ser copropietarios.

Factores principales de los bienes en proindiviso

Entre los artículos 392 y 406 del Título Tercero del Código Civil se establece que las comunidades, tanto de bienes como bienes proindiviso, se rigen por unas consideraciones básicas para formar parte de un proindiviso, las cuales son las siguientes:

·         Gastos y beneficios: Todos los gastos y beneficios que se deriven del bien deben ser compartidos entre todos los miembros de la comunidad. Los gastos de mantenimiento o conservación y los beneficios de explotación. Si voluntariamente se renuncia a dicha propiedad no se deberá asumir nada de esto.

·         Transformaciones: Cualquier tipo de cambio o modificación, incluso si esta supone un beneficio o ventaja para todos, deberá tener el acuerdo sus propietarios o comuneros.

·         Administración: Administrar y gestionar un bien proindiviso requiere el acuerdo obligatorio de todos los propietarios o comuneros. En principio, el apoyo de más de la mitad de los comuneros (mayoría simple) es suficiente, pero no es raro recurrir a los tribunales para encontrar soluciones más favorables, aunque dicha mayoría sea evidente o desestimada.

·         División: Se puede optar por la disolución, división o venta del bien cuando algún propietario o comunero no quiera formar parte de dicho bien, ya que no puede ser obligado a formar parte de la comunidad de bienes.

Posibles casos en el momento de aplicar la división del proindiviso

Por lo general, al formar parte de una comunidad de bienes es muy común que se presente el momento de repartir las propiedades entre sus los dueños legítimos, no obstante la división debe respetar la parte proporcional que le corresponde a cada uno.

Si este es tu caso, ten en cuenta los siguientes detalles del procedimiento, la variedad de opciones disponibles y el desarrollo de cada una por pasos:

Conciliación ante notario

Indudablemente, una de las opciones más rápida y sin tantos problemas administrativos y personales con los miembros de una comunidad de bienes, es hacer una conciliación ante notario, la cual tiene igual valor legal que una resolución judicial.

El artículo 83 de la Ley Orgánica del Notariado establece: “La escritura pública notarial que formalice la conciliación gozará en general de la eficacia de un instrumento público y, en especial, estará dotada de eficacia ejecutiva en los términos del número 9.º del apartado 2 del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

En este caso, no hay razón de peso para acudir a los tribunales, ya que existe un acuerdo entre las partes, ya que el mecanismo de este caso es la conciliación ante el notario. Este procedimiento es menos costoso económicamente y personalmente. A parte de eso, la división será efectuada en un periodo más corto.

En cuanto al procedimiento es muy sencillo: el notario citará a todas las partes del bien a un acto de conciliación y así formalizará el documento en el que estarán todos los acuerdos alcanzados. Este documento deberá ser una escritura publica y todos los firmantes están obligados a cumplir cada uno de sus apartados.

Venta ordinaria

En caso de no ser posible la primera opción de conciliación notarial porque alguna de las partes no está de acuerdo o por algún otro motivo, se puede encontrar una solución en la venta ordinaria de dicho bien común.

En este caso, se entenderá que no hay acuerdo total entre las partes, por lo que es aconsejable asistirse de un agente inmobiliario interno y si el caso lo requiere, un mediador.

El agente inmobiliario se encargará de la venta del bien proindiviso, ya que esta es una propiedad inmobiliaria. Los beneficios de este experto es que brindará el asesoramiento especializado y ayudará para obtener un máximo beneficio económico de la venta del bien porque será quien consiga el mejor precio de venta.

Para que este proceso finalice con éxito, es necesario que todas las partes lleguen al acuerdo de vender el bien y firmen el documento de la venta.

Venta en subasta notarial

Otra manera para efectuar la venta del bien es a través de la subasta notarial. La Ley Orgánica del Notariado resume este procedimiento en el artículo 73:

“El Notario, a requerimiento de persona legitimada para instar la venta de un bien, mueble o inmueble, o derecho determinado, procederá a convocar la subasta, previo examen de la solicitud, dando fe de la identidad y capacidad de su promotor y de la legitimidad para instarla. La subasta será electrónica y se llevará a cabo en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.”

El precio de venta del inmueble estará basado sobre su valor real y este se establecerá con la ayuda del perito. Las personas que quieran participar en la subasta notarial deben dar por adelantado el 5% del precio que se especificó para el bien.

Procedimiento judicial

Si existen varias negociaciones o al hacer uso de algún mecanismo anterior, los copropietarios del bien proindiviso no llegan a un acuerdo respecto a los términos de gestión y venta de dicho bien, no existirá más remedio que empezar un procedimiento judicial.

Algo que es importante señalar, es que el juez no es responsable de tomar una decisión respecto a si el bien debe o no dividirse, ya que esta elección queda en evidencia cuando alguno de los copropietarios solicita dicha división. Por lo que, en manos del juez se dejarán las condiciones por las cuales se podrá hacer efectiva la división.

Hay algo más que se debe tener en cuenta para este procedimiento judicial y es que, suelen extender bastante tiempo. En efecto, siempre sucede en dos momentos:

1.      Primero momento: Cuando el juez da la razón al demandante disolviendo el bien proindiviso.

2.   Segundo momento: Para producir la ejecución de la sentencia, puede extenderse hasta 5 años. Es importante aclarar que en esta fase es frecuente hacer varias negociaciones y tener discusiones previas de los detalles de esa división.

Problemas derivados de un bien proindiviso y posibles soluciones

Es muy frecuente encontrar diversos conflictos o problemas durante el proceso de división de un proindiviso. Por ello, es muy conveniente que conozcas previamente los problemas más frecuentes y sus posibles soluciones:

Cuando los otros copropietarios se oponen a la venta

En este caso puede ser, si es un matrimonio será el cónyuge, y si es una herencia serán los demás herederos. En cualquiera de los casos, si alguien se opone a tu propuesta de la venta del bien para poder dividir el proindiviso, esto hará que haya muchos retratos y molestias durante el proceso.

Pues bien, haz de saber que siempre lo mejor será agotar todas las posibles vías amistosas y administrativas, pero si la negativa continua, habrá que presentar el caso a los juzgados. Habitualmente la necesidad de dividir el bien será prioridad ante la negativa para hacerlo.

Cuando la propiedad no es divisible

Hay casos en los que el bien compartido no es divisible. Es decir, cuando a los copropietarios les corresponde una parte por ley de la propiedad, pero esta no tiene la posibilidad de ser dividida por diversos motivos.

Un caso muy común es el de la invisibilidad jurídica y es cuando, por ejemplo, un solar corresponde a más de una persona en comunidad. En este caso puede pasar que, al dividir el bien, y si son muchos propietarios, quede inservible porque las parcelas que resulten de dicha división podrían tener unas dimensiones requeridas menores para su explotación.

Para este supuesto la solución más habitual es la venta por subasta. En caso de lo anterior, es posible si se llega a un acuerdo de compensación por todos los copropietarios.

Cuando el valor del bien no es el esperado

Principalmente para el caso de las herencias, la mayoría de veces no se tiene en cuenta, que el valor activo del bien es el que tiene valor en el momento de hacer la división.  En consecuencia, es importante la intervención del perito experto y de forma independiente, porque será el que valore cuál es el precio concreto de la propiedad.

Conforme a ello, se establecen las cuotas de todos los miembros de la comunidad de bienes, los cuales estarán reflejados en el documento oficial.

Pero… ¿Si hay una hipoteca?

Cuando existe una hipoteca pendiente sobre el bien en proindiviso, por ejemplo, el heredado, hay dos posibilidades:

1.      Los copropietarios del inmueble son responsables de saldar la deuda, en forma conjunta y de acuerdo a la cuota que corresponda a cada uno.

2.      En caso de hacer la venta y que el comprador se haga cargo de la deuda a cambio de una rebaja en el precio del bien inmueble.

Se debe tener en cuenta que dicha deuda deberá ser saldada de alguna manera. El artículo 405 del Código Civil refleja lo siguiente: “La división de una cosa común no perjudicará a tercero (en este caso, al banco), el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición”.

En caso de que necesites solucionar estos y otros problemas de cualquier proindiviso y su disolución, te recordamos que en Lexify tienes todo el asesoramiento de especialistas en procedimientos inmobiliarios, nuestros abogados acompañarán todo tu proceso, si así lo requieres. 

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