¿Quieres entender el contrato de señal y reserva?
Esta guía te explica lo esencial: su función como compromiso en la compraventa del inmueble, asegurando la operación para comprador y vendedor, y las claves sobre sus implicaciones.
Además, te mostraremos cómo contactar sin compromiso con abogados especializados en derecho inmobiliario en tu zona, para asesorarte sobre este contrato y proteger tus intereses.
Tabla de contenidos
Entendiendo el Contrato de Señal y Reserva al adquirir una Vivienda
La efectividad del contrato de señal y reserva se da cuando el comprador abona la cantidad determinada de adelanto. Esto quiere decir que, deberá pagar una parte del precio del inmueble antes de convertirse en su propietario de forma efectiva.
De igual manera, el vendedor con la firma del contrato garantiza no vender la vivienda a otro posible comprador.
Aunque este contrato es un instrumento legal regulado por la ley, no expone de forma detallada el funcionamiento y las diferencias existentes entre este y otros tipos de acuerdo.
El artículo 1454 del Código Civil señala lo siguiente: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato llanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Si bien, y como explicaremos más adelante, el contrato conocido como contrato de arras es diferente al contrato de señal y reserva, principalmente porque este último contrato no puede rescindirse mediante una compensación económica.
Sin embargo, para poder hablar de estas y otras cuestiones, detallaremos a continuación algunos aspectos que también son importantes en el contrato de señal y reserva de un inmueble.
¿Cuándo es habitual y conveniente firmar este contrato?
Una de las formas más frecuentes de recurrir a este tipo de contrato es cuando el bien inmueble está en construcción.
El vendedor o la empresa constructora, deberá tener un mínimo de ventas garantizadas con la firma de este contrato y así minimizar sus riesgos para continuar con las obras y no perder la posibilidad de recuperar la inversión.
Por otra parte, el comprador que va a adquirir el inmueble se asegura de que otros posibles compradores no adquieran su lugar.
Aunque el vendedor siga recibiendo más ofertas y de mayor importe, el contrato de señal y reserva del inmueble, lo compromete a finalizar y seguir el proceso de compraventa hasta el final con el primer comprador, con quien firmó el contrato y abono el importe acordado.
En algunas ocasiones, cuando el comprador interesado en el inmueble no obtiene toda la financiación para realizar dicha adquisición, se opta por firmar el contrato de señal y reserva en vez de comprar directamente el inmueble.
Se debe añadir que la verdadera muestra de interés en el inmueble por parte del comprador se da al formalizar el contrato, pero también al hacer el abono correspondiente, para así no perder la vivienda.
Así como te lo estamos contando, el trámite es muy habitual y normal cuando alguien encuentra su vivienda ideal, la casa con las características ideales o donde se imagina vivir por mucho tiempo, pero que aún, no puede hacer efectivo su pago.
¿Qué variaciones puede tener el importe del contrato de señal y reserva?
De manera general podemos decir que el promedio del importe que se debe pagar en concepto de señal y reserva depende del precio del mismo bien inmueble.
Por esto, lo más habitual es abonar un importe del 3% sobre el precio del inmueble. Estos son algunos importes habituales de acuerdo al precio de la vivienda que se quiere adquirir:
- 50.000 €: 1.500 € de señal.
- 100.000 €: 3.000 € de señal.
- 150.000 €: 4.500 € de señal.
- 200.000 €: 6.000 € de señal.
- 250.000 €: 7.500 € de señal.
- 300.000 €: 9.000 € de señal.
- 350.000 €: 10.500 € de señal.
- 400.000 €: 12.000 € de señal.
- 450.000 €: 13.500 € de señal.
- 500.000 €: 15.000 € de señal.
Ahora bien, hay otros factores que influyen de forma directa en cuanto a la cantidad aportada como señal del comprador interesado.
Uno de esos factores, es el plazo de tiempo que sé esperar transcurra, a partir de la firma del contrato hasta la compra real y también, el nivel de interés del comprador o la dificultad de venta del bien inmueble.
El importe en este tipo de contrato puede llegar a ser solo de un 1%, en caso de solo transcurrir dos semanas desde que se abonó la señal hasta el día de la firma de escritura, pero si el plazo se extiende a seis meses el porcentaje alcanzado sería hasta un 5%.
Otro factor para resaltar es cuando la vivienda es antigua o se encuentra alejada del centro de la ciudad, el importe del contrato de señal y reserva podrá ser menor, diferente a una vivienda que si es más factible vender rápidamente.
Otra forma de asegurar el bien inmueble, es aportar un abono en concepto de señal más alto que la cantidad establecida de la propiedad, a la que el comprador tiene interés en hacerse.
Apartados claves del contrato de señal y reserva
Todas las cláusulas incluidas en el contrato obligan a las dos partes al cumplimiento de las mismas y serán las que conformen la base del contenido que estará contemplado en el contrato de compraventa, una vez este se produzca.
Por ello, es esencial prestar atención en la correcta redacción de este contrato y asegurarse que en el momento de firmarlo cada una de las condiciones especificadas estén acorde a nuestros intereses o negociaciones que hayan tenido lugar entre las dos partes, comprador y vendedor.
No pierdas de vista ninguno de los siguientes apartados, los cuales no pueden faltar en el contrato de señal y reserva de un inmueble:
- Nombramiento y datos: se debe especificar el nombre y los apellidos, el DNI y el domicilio de los contrayentes, comprador y vendedor. Es recomendable tener en cuenta los casos donde existan varios propietarios, ya que deberán incluirse los datos de estos. Por otra parte, si los compradores son varios y no se trata de un matrimonio, será necesario añadirlos.
- Descripción detallada del bien inmueble: los detalles especificados aquí no son tantos como los de la escritura pública, pero si es necesario, la dirección completa y la superficie del bien inmueble de interés con sus plazas anexas, como un garaje o un trastero.
- Número de registro de la propiedad: aunque no se tiene en cuenta en algunas ocasiones, es garantía de que el vendedor es quien dice ser y está todo en orden. Por esto es recomendable solicitar su inclusión en el contrato de señal y reserva.
- Certificado de cargas: es de gran utilidad especificar si existen cargas del inmueble, así como también es recomendable especificar el acuerdo alcanzado respecto a estas. Por ejemplo, existe el caso de que el vendedor haya hecho un compromiso para cancelar las cargas que aún tenga el bien inmueble antes de hacer efectiva su venta.
- Importe en concepto de señal: como anteriormente os hemos contado, el importe habitual suele ser de un 3% del precio total de la vivienda, pero la cifra puede tener variaciones según el acuerdo alcanzado por las dos partes.
- Proceso de pago: en este apartado se detalla la forma en que se va a hacer efectivo el pago del resto del importe de la vivienda y también, quién de las dos partes de la compraventa del inmueble, se hará cargo de los gastos como impuestos, tasas, gastos inmobiliarios, de gestoría y notaria.
¿El contrato de señal y reserva es igual al contrato de arras?
A veces puede generar cierta confusión acerca de lo que es y lo que supone un contrato de señal y reserva de un inmueble, porque si este se compara con algún otro trámite o acuerdo inmobiliario, este no es el más preciso y la legislación vigente hace referencia a este trámite muy brevemente.
Es importante, establecer las diferencias entre este tipo de contrato con el contrato de arras, aunque se tienden a utilizar de una forma indistinta, no son equivalentes.
La diferencia, es que la reserva y señal es un contrato y el de arras es realmente un acuerdo legal. Cuando se firma el de arras, si es posible rescindir del acuerdo al pagar la compensación económica pactada, que puede ser un adelanto por parte del comprador y el doble del importe cuando el vendedor renuncia a seguir con la operación.
Por el contrario, en el contrato de reserva y señal no se puede rescindir, lo que puede conllevar una indemnización por daños y perjuicios, añadiendo la posibilidad de que el valor de la venta del inmueble no se pueda reclamar o que se reclame el pago total de su importe.
Existe una manera de rescindir el contrato de reserva y señal, y es cuando en uno de los apartados o cláusulas se ha hecho bajo ciertas circunstancias, o cuando hay un incumplimiento de lo acordado. Un ejemplo puede ser cuando el bien inmueble no corresponde con los detalles especificados anteriormente.
En cambio, las arras permiten detener el procedimiento, en pago de la penalidad correspondiente.
Algunas consideraciones indispensables del contrato de señal y reserva
De cualquier manera, es importante tener en cuenta lo que se indica en el artículo 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007, se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente.
En pocas palabras, esto quiere decir que las condiciones estipuladas en el acuerdo inmobiliario o las cláusulas del contrato de señal y reserva, fueron acordadas y aceptadas por ambas partes. De no ser así, puede existir un caso de abuso y convertirse en una causa excepcional y justificada para rescindir dicho contrato.
Lo que siempre aconsejamos es reflexionar sobre estas consideraciones antes de proponer y acceder a firmar el contrato de señal y reserva de algún bien inmueble. Por ejemplo, puedes estar interesado en una propiedad y ser el comprador, pero aún no estás seguro de alcanzar la financiación adecuada o estás considerando otras posibilidades, por lo cual será mejor acceder como primera opción a firmar el acuerdo de arras.
Aunque, si estás totalmente seguro de tu decisión, o en el caso de ser el vendedor, lo que más te interesa es tramitar el contrato de señal y reserva.
Así mismo se debe considerar disponer de un notario y un abogado, en caso de necesitar asistencia en el transcurso del proceso o si el contrato no se efectúa como tenías previsto. Es posible que existan casos donde ambas partes enfrenten un juicio, si es que alguna de ellas considera que la otra parte falló en sus obligaciones contractuales.
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