Básicamente, el contrato de arras es un precontrato de carácter privado donde comprador y vendedor se comprometen a llevar a cabo la compraventa de un bien inmueble. El vendedor se compromete a vender la propiedad en cuestión y el comprador a comprarla.
El contrato de arras debe estar firmado por el vendedor y el comprador, pero:
- Si es un matrimonio, en régimen de gananciales con la firma de un solo cónyuge será suficiente.
- Si es una pareja que no está casada o están bajo el régimen de separación de bienes, ambos deberán firmar el contrato.
Tabla de contenidos
¿Qué implica el contrato de arras?
- Ambas partes (comprador y vendedor) se reservan el derecho sobre la compraventa de un bien.
- El comprador debe abonar la cantidad de dinero pactada en concepto de señal.
- El vendedor se compromete a no vender el bien y entregarlo en las condiciones que fueron pactadas.
Tipos de contrato de arras
Existen 3 tipos de contratos de arras que se diferencian en el tipo de consecuencias, para el vendedor o comprador, que incumpla con el contrato de arras. A continuación los tipos de contrato de arras:
- Arras Penales
- Arras Penitenciales
- Arras Confirmatorias
Es imprescindible conocer los tipos de arras que existen, ya que en caso de incumplimiento se deberán asumir las penalidades que implica cada tipo de contrato. En consecuencia, si alguna de las dos partes (comprador o vendedor) decide echarse para atrás con el contrato de arras, deberá asumir la penalidad que implica cada tipo de arras de la siguiente manera:
Arras Penitenciales: Este tipo de arras es el más común. En este caso el comprador abona una cantidad de dinero pactada en concepto de señal o para formalizar el contrato. Pero, ¿qué sucede en caso de incumplir un contrato de arras penitenciales?
El contrato de arras penitenciales se puede rescindir, así lo establece el Código Civil en el Art. 1.454: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
El abogado José Miguel Sanz lo explica así:
“Aunque en las arras penitenciales las partes tienen la posibilidad de desistir del contrato de arras y del futuro contrato al que se han comprometido, cuando alguna de las causas no le son imputables, si les fueran imputables porque desisten o no se lleva adelante la operación por una causa que es imputable a la parte que no lo lleva adelante, pues esas arras se convierten en penitenciales porque sería la penalización que tiene que percibir quien no ha cumplido con lo que dijo que iba a hacer y aparte, normalmente se suele compensar con esa misma cantidad.”
En este caso, el incumplimiento de las arras penitenciales implicaría:
- Para el comprador: perder la cantidad de dinero entregada
- Para el vendedor: devolver la cantidad de dinero que le fue abonada, doblada o duplicada.
Arras confirmatorias: También se entrega una cantidad de dinero por parte del comprador, pero en este caso, la cantidad de dinero abonada es un anticipo del precio total del inmueble. En caso de incumplimiento de las arras confirmatorias, no es posible rescindirse a través de una compensación económica. En este sentido, se aplicarán las obligaciones de cumplimiento de contratos establecidas para compensar a la parte perjudicada.
“Si estamos hablando de unas arras confirmatorias, estaríamos en otro ámbito porque las confirmatorias, lo que hacen es que ya forman o conforman el contrato de compraventa y, se está haciendo un desembolso a cuenta del precio pactado, con lo cual ya estaríamos dentro de las obligaciones de cumplimiento de los contratos, habría una compraventa iniciada y por lo tanto, en caso de que no se cumpliera el contrato por la parte que fuera, se le podría demandar por incumplimiento de contrato, con todos los daños y perjuicios que ello pueda conllevar y con los costes que eso le puede suponer a quien ha incumplido un contrato, como cualquier otro.” Abogado José Miguel Sanz
En este caso, si alguna de las dos partes del contrato incumple puede:
- Exigir el cumplimiento del contrato
- La resolución del contrato con la indemnización por los daños causados
Arras Penales: Son una garantía del cumplimiento de dicho contrato. En este caso, se fija la cantidad de dinero que el comprador perderá si incumple el contrato. La cuantía puede ser total o parcial y además se aplicarán las obligaciones que conlleva el contrato (cláusulas penales), salvo si establece lo contrario.
En consecuencia, no firmes un contrato de arras sin saber qué tipo de arras son y qué consecuencias penales conlleva cada una de ellas.
¿Qué datos debe contener un contrato de arras?
Básicamente, todo contrato de arras debe contener lo siguiente:
- Debe contener los datos personales, tanto del vendedor como del comprador, es decir los nombres y apellidos, el DNI, el estado civil del comprador, ya que como mencionamos antes, es importante saber si es una pareja en régimen de gananciales o en régimen de separación de bienes.
- La descripción del inmueble: esta descripción debe ser detallada e incluir todos los datos de forma correcta. Por ejemplo, la dirección, si contiene alguna plaza como un garaje, los datos registrales, etc.
- El precio final de la compraventa y cómo se hará el pago de este valor.
- Debe contener la cantidad de dinero que abonará el comprador en concepto de señal. En este punto se debe especificar que esta cantidad abonada se descontará del precio final del inmueble al momento de firmar la escritura.
- En cuánto tiempo se formalizará la compraventa del inmueble.
- Cómo se distribuirán los gastos de la compraventa entre comprador y vendedor.
- Las obligaciones y cargas que tiene el bien inmueble.
- La firma del comprador y vendedor.
Por último, recuerda que existen diferentes vías para formalizar la compraventa de un inmueble y pactar las formas de pago. Por ejemplo, el pago aplazado del precio que es diferente al contrato de arras y constituye un contrato de compraventa. Otro ejemplo puede ser el contrato de señal y reserva.
Cualquiera que sea tu caso, te aconsejamos que te asistas de un abogado especialista antes de comprar una vivienda y firmar un contrato. Si estás buscando un abogado, puedes contactarlo aquí en Lexify de forma fácil y rápida. Nosotros te facilitaremos hasta 3 presupuestos, gratis y sin ningún compromiso de los mejores abogados.