✅Comentado por: José Miguel Sanz, abogado de Javaloyes Legal
Adentrarse en el mundo de las transacciones inmobiliarias puede ser un camino lleno de decisiones cruciales y complejidades legales.
Uno de los aspectos más importantes a considerar antes de realizar una compra o venta de propiedad es el contrato de arras.
Por ello, es esencial armarse de conocimiento y comprensión antes de estampar tu firma en este tipo de contrato.
En este guía, desglosaremos los aspectos clave que debes saber acerca del contrato de arras, contando para ello con los comentarios de un abogado especialista en la materia.
Tabla de contenidos
¿Qué es un Contrato de Arras?
Básicamente, el contrato de arras es un precontrato de carácter privado donde comprador y vendedor se comprometen a llevar a cabo la compraventa de un bien inmueble. El vendedor se compromete a vender la propiedad en cuestión y el comprador a comprarla.
El contrato de arras debe estar firmado por el vendedor y el comprador, pero:
- Si es un matrimonio, en régimen de gananciales con la firma de un solo cónyuge será suficiente.
- Si es una pareja que no está casada o están bajo el régimen de separación de bienes, ambos deberán firmar el contrato.
¿Qué implica el contrato de arras?
- Ambas partes (comprador y vendedor) se reservan el derecho sobre la compraventa de un bien.
- El comprador debe abonar la cantidad de dinero pactada en concepto de señal.
- El vendedor se compromete a no vender el bien y entregarlo en las condiciones que fueron pactadas.
Tipos de contrato de arras
Existen 3 tipos de contratos de arras que se diferencian en el tipo de consecuencias, para el vendedor o comprador, que incumpla con el contrato de arras. A continuación los tipos de contrato de arras:
- Arras Penales
- Arras Penitenciales
- Arras Confirmatorias
Es imprescindible conocer los tipos de arras que existen, ya que en caso de incumplimiento se deberán asumir las penalidades que implica cada tipo de contrato. En consecuencia, si alguna de las dos partes (comprador o vendedor) decide echarse para atrás con el contrato de arras, deberá asumir la penalidad que implica cada tipo de arras de la siguiente manera:
Arras Penitenciales
Este tipo de arras es el más común. En este caso el comprador abona una cantidad de dinero pactada en concepto de señal o para formalizar el contrato. Pero, ¿qué sucede en caso de incumplir un contrato de arras penitenciales?
El contrato de arras penitenciales se puede rescindir, así lo establece el Código Civil en el Art. 1.454: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
El abogado José Miguel Sanz lo explica así:
“Aunque en el caso de las arras penitenciales las partes tienen la posibilidad de desistir del contrato de arras y del futuro contrato al que se han comprometido, esto aplica cuando las causas del desistimiento no son imputables a ellas. Si el desistimiento o la no ejecución de la operación se debe a una causa imputable a la parte que no cumple, entonces las arras se convierten en penitenciales. Esto significa que actúan como penalización para la parte incumplidora, y generalmente se compensa con la misma cantidad establecida en las arras”, afirma el letrado José Miguel Sanz.
En este caso, el incumplimiento de las arras penitenciales implicaría:
- Para el comprador: perder la cantidad de dinero entregada
- Para el vendedor: devolver la cantidad de dinero que le fue abonada, doblada o duplicada.
Arras confirmatorias
También se entrega una cantidad de dinero por parte del comprador, pero en este caso, la cantidad de dinero abonada es un anticipo del precio total del inmueble. En caso de incumplimiento de las arras confirmatorias, no es posible rescindirse a través de una compensación económica. En este sentido, se aplicarán las obligaciones de cumplimiento de contratos establecidas para compensar a la parte perjudicada.
“Si hablamos de arras confirmatorias, nos encontramos en un contexto diferente. Las arras confirmatorias forman parte del contrato de compraventa y representan un adelanto sobre el precio pactado. Esto implica que ya estamos en el terreno de las obligaciones contractuales. En este caso, si hay un incumplimiento del contrato por alguna de las partes, se podría iniciar una demanda por incumplimiento contractual. Esto conllevaría posibles daños y perjuicios, además de los costes asociados para la parte que ha incumplido el contrato, como sucedería en cualquier otro tipo de contrato”, comenta el abogado José Miguel Sanz.
En este caso, si alguna de las dos partes del contrato incumple puede:
- Exigir el cumplimiento del contrato
- La resolución del contrato con la indemnización por los daños causados
Arras Penales
Son una garantía del cumplimiento de dicho contrato. En este caso, se fija la cantidad de dinero que el comprador perderá si incumple el contrato. La cuantía puede ser total o parcial y además se aplicarán las obligaciones que conlleva el contrato (cláusulas penales), salvo si establece lo contrario.
En consecuencia, no firmes un contrato de arras sin saber qué tipo de arras son y qué consecuencias penales conlleva cada una de ellas.
¿Qué datos debe contener un contrato de arras?
Básicamente, todo contrato de arras debe contener lo siguiente:
- Debe contener los datos personales, tanto del vendedor como del comprador, es decir los nombres y apellidos, el DNI, el estado civil del comprador, ya que como mencionamos antes, es importante saber si es una pareja en régimen de gananciales o en régimen de separación de bienes.
- La descripción del inmueble: esta descripción debe ser detallada e incluir todos los datos de forma correcta. Por ejemplo, la dirección, si contiene alguna plaza como un garaje, los datos registrales, etc.
- El precio final de la compraventa y cómo se hará el pago de este valor.
- Debe contener la cantidad de dinero que abonará el comprador en concepto de señal. En este punto se debe especificar que esta cantidad abonada se descontará del precio final del inmueble al momento de firmar la escritura.
- En cuánto tiempo se formalizará la compraventa del inmueble.
- Cómo se distribuirán los gastos de la compraventa entre comprador y vendedor.
- Las obligaciones y cargas que tiene el bien inmueble.
- La firma del comprador y vendedor.
Por último, recuerda que existen diferentes vías para formalizar la compraventa de un inmueble y pactar las formas de pago. Por ejemplo, el pago aplazado del precio que es diferente al contrato de arras y constituye un contrato de compraventa. Otro ejemplo puede ser el contrato de señal y reserva.
Cualquiera que sea tu caso, te aconsejamos que te asistas de un abogado especialista antes de comprar una vivienda y firmar un contrato.
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