¿Cuáles son los gastos de notaría, escritura y registro de una compraventa inmobiliaria?

Para vender y comprar una propiedad, es importante tener claridad y conocer detalladamente los gastos o impuestos que se deben asumir, para que más adelante no te lleves ninguna sorpresa inesperada, tanto si eres el vendedor como el comprador. A continuación, te contaremos paso a paso cuáles es el precio de los gastos como, los de gestoría, notaría y registro de la Propiedad. Todos ellos vinculados al proceso de compraventa inmobiliaria.

Pocas veces estos gastos son conocidos y algunas veces pueden pasar imprevistos tanto para el comprador como el vendedor, ya que estos reflejarán un incremento en la transacción final de todo el proceso. Los gastos para este tipo de trámites pueden tener una fluctuación del 10% al 15% del monto de la compraventa y, tanto vendedor como comprador, deben conocerlos.

Aconsejamos que llevéis este proceso de la mejor manera, acudiendo a un abogado especialista, que pueda brindarte la asesoría legal necesaria y te brinde la seguridad y confianza del proceso inmobiliario que estás haciendo, tanto si eres el vendedor como el comprador, ya que cada uno deberá asumir unos gastos asociados al precio de la propiedad.

Gastos que debe asumir el vendedor

Gastos de inmobiliaria

Algunas veces, al realizar el trámite de la compraventa de una propiedad a través de una agencia inmobiliaria, puede ser más sencillo, porque ellos tienen los conocimientos desde antes para vender un inmueble y aparte de eso, disponen del acceso a una cartera de clientes. No obstante, este beneficio conlleva un costo adicional a la venta y este valor puede incrementar en un 5% los gastos, sobre el precio del inmueble.

Es clave revisar las cláusulas del contrato firmado, ya que en algunos casos puede contar con exclusividad en la intermediación inmobiliaria, y esto impide al vendedor llevar a cabo la venta de la propiedad por otros medios durante un lapso de tiempo específico.

Gastos que acrediten que la propiedad está libre de cargas

Previamente a la compraventa de la propiedad, es necesario asegurarse si dicha propiedad está libre de cargas y en caso de tenerlas, el propietario debe conocerlas para estar al tanto de los pagos y que no existan deudas a futuro para el posible comprador. En el momento de realizar la firma, el vendedor deberá presentar unos documentos y asumir el coste de estos para demostrar que el inmueble se encuentra libre de cualquier tipo de carga. Los documentos son:

·         Hipoteca: En caso de haber existido se debe presentar el documento que lo certifique.

·         Si la propiedad tiene hipoteca se deberá hacer la correspondiente liquidación y cancelación administrativa en el Registro de la Propiedad

·         Certificado de deudas en la comunidad de propietarios

·         El certificado del ayuntamiento que reporte el estado de la vivienda respecto al IBI y que no sea solo del último año.

Levantamiento de la hipoteca

También se le conoce a la cancelación registral como el levantamiento de la hipoteca. Este trámite debe realizarlo el vendedor por su cuenta y deberá acudir a la notaría para hacer por medio de una escritura pública, la cancelación administrativa del préstamo de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Generalmente este proceso puede tomar algunas semanas de tramitación y por esto se le pide al vendedor los fondos necesarios para encargar a la gestoría la realización de este trámite y asumir demás gastos de aranceles notariales.

Certificado de la deuda de hipoteca

 En el momento que se tenga una fecha para realizar la firma en notaría, se debe acudir al banco para solicitar el certificado de la hipoteca donde indique cuál es la situación de la deuda a la fecha elegida.

Cuando la deuda ha sido solventada por completo, el certificado que el banco emite, generalmente se llama “certificado de deuda cero”. Es posible que el banco solicite un porcentaje de comisión por la entrega de este documento el cual se debe hacer constar por el registro.

Liquidación anticipada

En algunos casos, cuando la hipoteca no se ha terminado de cancelar, el banco puede pedir un porcentaje para hacer una liquidación anticipada de la compraventa de la propiedad, donde se verificará las condiciones de la hipoteca.

Certificado de las deudas con la comunidad de propietarios

En el momento de llevar a cabo la compraventa, se debe solicitar al administrador de la comunidad un certificado donde indique que la propiedad está al corriente de todos los pagos de dicha comunidad. El gasto de este trámite también deberá ser asumido por el vendedor.

IBI o Impuestos de bienes e inmuebles

El vendedor es quien cancelará todos los recibos del IBI (Impuestos de bienes e inmuebles) del año en curso de forma total o también, puede asumir el porcentaje correspondiente a los meses en que la vivienda aún sigue siendo suya, y una vez se realice la compraventa, el comprador asumirá el IBI de los meses restantes del año en curso.

Impuesto de Plusvalía municipal

IIVTNU o impuestos sobre el incremento del Valor de los Terrenos Urbanos, es un impuesto que corresponde a la plusvalía municipal. Es decir que el valor del incremento catastral del suelo o terreno, donde se encuentra la propiedad deber ser pagado al ayuntamiento.

En el momento de ser adquirida la propiedad, son varios factores los que pueden influir en el coste, como el tiempo transcurrido desde la adquisición de la propiedad hasta su venta o la variación en el terreno durante ese tiempo con los diferentes aranceles que aplica el ayuntamiento. Antes de hacer este trámite es importante consultar las ordenanzas en cada municipio.

En cambio, cuando se trata de una vivienda habitual o de primera residencia, quedará libre de impuesto si en el transcurso de los próximos dos años se hace la compra de otra propiedad para residenciarse.

Ganancias en el IRPF

En la respectiva declaración de renta del próximo año deberá reflejarse las Ganancias Patrimoniales derivadas de la venta de una propiedad. En este caso, el porcentaje cobrado por Hacienda será de un 18% a 22% sobre la cantidad recibida por la venta de la propiedad.

Por un lado, para hacer la estimación del valor de la adquisición de una propiedad, deberán sumarse todos los gastos de la compra. Ahora bien, para hacer el cálculo correcto del valor de la entrega, deberán deducirse los gastos que se generaron por la venta. Una vez hecho esto, deberá ser aplicable el coeficiente de abatimiento para generar el cálculo correcto de la ganancia del IRPF.

Gastos de notaría del vendedor

De conformidad con el Código Civil, en el artículo 1.455 se indica que “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.

Gastos que debe asumir el comprador

Entre otras cosas y además del precio de venta de la vivienda, se debe tener en cuenta otros aranceles adjuntos a la hora de la compra, los cuales deberán ser asumidos por el comprador, los cuales son:

El precio de la compra

Para el precio de la compra es importante añadir los gastos mencionados a continuación, ya que estos son los que el comprador debe tener claros para la compra de una propiedad.

Los impuestos

Con anterioridad a la compra de la propiedad es importante y recomendable, revisar las normativas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), el IVA y los Actos Jurídicos Documentados (AJD). Aunque este último, el AJD puede variar en función de la ubicación donde se encuentre la propiedad que se quiere adquirir, ya que está vinculado a las comunidades autónomas.

En caso de que la vivienda, sea obra nueva o de segunda mano, tenga una hipoteca se deberá tener en cuenta lo siguiente:

IVA y AJD, cuando sea una vivienda nueva

Aquí pueden ser posibles dos casos. El primero es cuando la vivienda está protegida, es decir que el IVA será de un 4%, pero para la vivienda que tiene más de dos plazas de garaje, las cuales deberán estar anexas, el porcentaje del IVA será del 10%. Para el caso de los Actos Jurídicos Documentados o AJD, se deberá cancelar un porcentaje con una variación entre el 0,5% y 1,55% de acuerdo a la comunidad.

El segundo caso es cuando la propiedad tiene más de dos plazas de garaje o no tiene una vivienda asociado, siendo el porcentaje a cancelar de un 21% de IVA.

Vivienda usada: Tributa por ITP

Cuando es una vivienda usada o de segunda mano la que se va a adquirir no debe abonarse IVA, pero si debe tributar el Impuesto Sobre Transmisiones patrimoniales o ITP y este será, el valor que se le aplicará al bien transmitido.

En primera instancia, a este bien se le deberá aplicar un gravamen establecido por las comunidades autónomas, el cual varía según las condiciones del comprador.  Generalmente el porcentaje puede variar entre un 5% y 8% y esto depende, por ejemplo, en los casos de familias grandes o compradores con una edad menor a 35 años.

¿Y en caso de ser un préstamo hipotecario?

La solicitud de un préstamo hipotecario para adquirir la vivienda puede generar algunos gastos para el comprador, los cuales deberá asumir frente a la entidad bancaria. De acuerdo a eso, se debe considerar los impuestos AJD (Actos Jurídicos Documentado), aquellos pueden tener un porcentaje entre 0,5% y 1,5% pero pueden variar según la comunidad autónoma correspondiente.

Tasación

Para poder hipotecar la propiedad el banco solicitará una evaluación especifica y con esta, calculará el porcentaje del precio que va a financiar. Las empresas tasadoras que hacen esta evaluación tienen un precio para este servicio, el cual puede variar entre los 250€ y 400€.

Gastos de Notaría del comprador

Este gasto también dependerá del precio de la propiedad, la extensión de la escritura, las propiedades o garajes anexos de la vivienda, la cantidad de titulares y el número de copias solicitadas, etc. Esto está fijado en el Real Decreto 1426/89.

Por cada valor de compra, los gastos de notaría aproximadamente serían estos:

● 25.000 € = 600 €

● 50.000 € = 625 €

● 100.000 € = 675 €

● 150.000 € = 710 €

● 200.000 € = 750 €

● 250.000 € = 790 €

● 300.000 € = 830 €

● 400.000 € = 850 €

● 975.000 € = 875 €

Si la decisión es solicitar el préstamo hipotecario, el gasto de notaría se puede encarecer, ya que es necesario tener dos escrituras, una que es para la hipoteca y la otra para tramitar la compraventa.

El registro de la vivienda

Cuando ya se hayan cancelado todos los impuestos correspondientes, deberá acudirse al registro de la propiedad para poder hacer la adecuada inscripción de la compraventa y del préstamo, en caso de haberlo solicitado.

Este proceso es obligatorio únicamente en el caso de haberse solicitado un préstamo hipotecario para realizar la compra de la propiedad. Además, hacerlo ofrecerá al comprador seguridad jurídica.

El precio de este registro depende del lugar donde se encuentre la vivienda, así mismo, de las características descritas y del precio de la compra. Este precio suele tener un porcentaje aproximado del 1,5% de la compra. Del mismo modo, dicha cantidad la podéis verificar en el Real Decreto 1427/89.  A continuación, dejamos los precios aproximados el registro que podría tener vuestra vivienda por cada tramo del precio de compra:

● 25.000 € = 395 €

● 50.000 € = 420 €

● 100.000 € = 445 €

● 150.000 € = 470 €

● 200.000 € = 510 €

● 250.000 € = 550 €

● 300.000 € = 590 €

● 400.000 € = 630 €

● 975.000 € = 650 €

Gastos de inmobiliaria

Algunas personas deciden hacer los trámites de la compraventa a través de los servicios que prestan las inmobiliarias, porque el proceso puede ser más fácil, pero se debe tener en cuenta que el precio de este servicio puede ser de un 3% aproximadamente del valor de la propiedad más el IVA, y estos gastos deberán ser asumidos por el comprador.

Gastos de gestoría

En caso de que decidas contratar los servicios de gestoría para realizar todos los trámites correspondientes, como los de impuestos, escrituras, inscripción en el registro y demás procedimientos mencionados antes, deberás tener presente el coste del valor de este servicio, el cual oscila alrededor de unos 300€.

La compraventa suele ser un proceso largo y un poco complejo, por ello es aconsejable que el proceso lo lleve a cabo un abogado especialista, con los conocimientos de las leyes y reglamentos que requiere el proceso de vender o adquirir una propiedad, sin descuidar los reglamentos que pueden variar dependiendo de la ubicación o condiciones de la vivienda. Más que un asesoramiento en Lexify podrás encontrar el acompañamiento adecuado para tu trámite de la mano de nuestros abogados.

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