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¿Cómo disolver un condominio? – Guía 2024

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Comentado por: José Miguel Sanz, abogado de Javaloyes Legal

¿Te preguntas cómo disolver un condominio? Esta guía detalla los pasos y consideraciones necesarios para llevar a cabo la disolución de un condominio.

Además, te facilitamos la posibilidad de contactar sin compromiso con abogados especialistas en derecho inmobiliario de tu zona, equipándote con las herramientas necesarias para recuperar lo que es tuyo.

Descubre los aspectos clave para disolver un condominio de manera efectiva, garantizando una transición justa y equitativa para todos los involucrados.

¿Qué es un condominio?

Hay varias formas de disolver un condominio, pero antes vamos a definir qué es. Básicamente, un condominio se refiere al derecho que tienen varias personas sobre un bien. Dichos propietarios suelen ser llamados copropietarios o comuneros. 

Debido a que el condominio implica que la titularidad de un bien es compartida entre dos o más personas, para disolver o gestionar esta copropiedad, se debe contar con la aprobación de todos los titulares, es decir para cualquier tipo de acción. 

“El condominio se puede disolver de diversas formas, ya que implica la copropiedad de un bien. Lo primero a considerar es si el bien, del cual se comparte la titularidad, es divisible o indivisible», afirma el abogado José Miguel Sanz.

Pues bien, como indica el abogado lo primero que debemos saber es si el condominio es indivisible o no. 

  • Bien divisible: los bienes divisibles, como su palabra lo indica, son aquellos bienes que pueden dividirse en partes proporcionales sin afectar al bien mismo.  Por ejemplo, una parcela podría dividirse entre dos personas, si así lo desean y si el bien no queda inservible para su explotación o beneficio de cada copropietario.
  • Bien no divisible o indivisible: Estos bienes no se pueden dividir en partes, por ejemplo una vivienda o una obra de arte. En este caso, los copropietarios del condominio, aun cuando alcanzarán un acuerdo para dividir la vivienda no podrían hacerlo porque jurídicamente no se permite. 

Entonces ¿cómo se puede disolver un condominio?

“Las dos vías fundamentales para disolver un condominio son, o bien mediante un acuerdo mutuo o bien a través de un proceso judicial. Esto significa que los copropietarios deben llegar a un consenso sobre la propiedad compartida, o en caso contrario, será un juez quien tome la decisión”, afirma el abogado José Miguel Sanz.

Además, es importante tener en cuenta el tipo de proindiviso (divisible o indivisible), ya que facilitará todo el proceso. Sin embargo, en caso de que el proceso se haga complicado el proindiviso se puede extinguir. 

“Sin embargo, los copropietarios no pueden exigir la división de la cosa común si esto la hace inservible para su uso destinado. En caso de que el bien sea divisible, una forma común de proceder es la consolidación a favor de uno de los copropietarios o de un tercero interesado en obtener la titularidad plena, compensando su valor al resto de los copropietarios. Además, un condominio puede disolverse si se destruye el bien, o si los comuneros renuncian a su parte indivisa, disolviendo el condominio y entregando el bien a un tercero”, según el abogado José Miguel Sanz.

Por otro lado, en algunos casos la división no es tan simple porque el condominio le pertenece a 4 o 5 personas y para cualquier acción se necesita el consenso de todos. 

Esta división se refiere a un porcentaje sobre la propiedad que corresponde a cada copropietario. La división no hace referencia a cuántas habitaciones le pertenece a cada persona, por ejemplo. 

Para resumir, un proindiviso se puede disolver porque:

  • Hay una consolidación: para uno de los copropietarios o para un tercero.
  • Se destruya el bien 
  • Los comuneros renuncien a ese proindiviso
  • Los comuneros disuelvan la cosa común

El proindiviso y el pleno dominio

El proindiviso, como explicamos anteriormente se refiere al derecho parcial que tiene una persona sobre una propiedad, ya que este derecho lo comparte con los otros copropietarios de dicho bien. 

El pleno dominio hace referencia a la nuda propiedad y el usufructo, derechos que se conceden en el momento de comprar una vivienda, por ejemplo.

En algunos supuestos, se puede vender la nuda propiedad a un tercero y seguir disfrutando del usufructo. No obstante, entre el propietario de la nuda propiedad y el usufructuario no existe una comunidad de bienes o un condominio, aun cuando estos dos derechos recaigan sobre el mismo inmueble.

Si por ejemplo, decides comprar la nuda propiedad de una vivienda con otra persona, tú y esa persona serían copropietarios de la nuda propiedad, es decir existe un condominio; Y, el usufructuario continuaría con sus derechos, sin ser parte de dicho condominio. 

¿Qué derechos y obligaciones tiene el copropietario de un condominio?

El Código Civil en el artículo 394 lo expone de la siguiente manera: Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

En esencia, cada comunero no tiene el derecho de uso exclusivo  sobre la propiedad, salvo acuerdo o pacto con los demás comuneros. 

En ese caso, ¿si un copropietario quiere disfrutar completamente de la propiedad, debería indemnizar a los demás? 

“Podría hacerse. Volvemos al punto de partida, que es determinar si existe un acuerdo o no. Se puede llegar a un acuerdo con los demás copropietarios para valorar el impacto de su uso y compensarles. En caso de desacuerdo, lo común y lógico suele ser el pago de una renta basada en el alquiler de un inmueble con características y ubicación similares, por el uso de dicho bien a los demás copropietarios. Por ejemplo, si tú estás usando el bien e impides a los demás hacer uso o disponer de él, entonces se debe compensar como si estuviera alquilado en condiciones normales”, comenta el abogado José Miguel Sanz.

Así que de manera general, los derechos y obligaciones de cada copropietario respecto al condominio son:

  • Uso y disfrute del bien en condominio.
  • Conservación y administración.
  • La división de la cosa común y en ese caso, derecho a recibir la porción que le corresponda. 
  • Hipotecar o vender su parte.
  • Derecho a juicio: cuando la sentencia se dicte a favor de uno de los propietarios para actuar en beneficio o en derecho sobre la cosa común. 

Excepciones para dividir un condominio

Una excepción es que el bien no sea divisible, es decir por qué:

  • Al dividir la cosa común sea inservible.
  • Al dividir el bien, disminuya su valor.
  • Su mantenimiento exija un coste muy elevado.

Sin embargo, un condominiono es divisible cuando existe pacto de indivisión de la cosa común. En este caso, los copropietarios pueden pactar un acuerdo de conservación, sin exceder los 10 años (aunque este tiempo se puede prorrogar). 

Si no hay acuerdo ¿cómo se disuelve un condominio por vía judicial?

De manera general, si no hay acuerdo todo será más complejo de llevar a cabo, así como lo explica el abogado José Miguel Sanz: 

“Si se opta por la vía judicial, al final será un juez quien decida cómo disolver el condominio. Lo más común es recurrir a una subasta. Sin embargo, esta opción no es la más económicamente aconsejable ni la más rentable para los copropietarios. El proceso de subasta implica primero valorar el bien, lo cual suele ser complicado y costoso al tratar de alcanzar un acuerdo sobre su valor. Además, en una subasta, el precio inicial no se suele alcanzar debido a que las ofertas suelen ser menores, lo que la convierte en una opción poco aconsejable. Sin embargo, a veces esta vía judicial es el único recurso disponible, especialmente cuando los copropietarios no logran consensuar qué hacer con el bien: si venderlo, mantenerlo, disfrutarlo, etc. No es una situación fácil de manejar normalmente”, según el abogado José Miguel Sanz.

¿Qué derecho de uso tengo sobre el condominio?

Cada propietario puede hacer uso de la cosa común de manera solidaria, así como lo establece el Art. 394 del CC: Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Si por ejemplo, se trata del uso de una vivienda, es aconsejable “la aplicación por turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes” Tribunal Supremo Sentencia 19 de febrero de 2016. De esta manera se evitarían problemas a futuro. 

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