Hay varias formas de disolver un condominio, pero antes vamos a definir qué es. Básicamente, un condominio se refiere al derecho que tienen varias personas sobre un bien. Dichos propietarios suelen ser llamados copropietarios o comuneros.
Debido a que el condominio implica que la titularidad de un bien es compartida entre dos o más personas, para disolver o gestionar esta copropiedad, se debe contar con la aprobación de todos los titulares, es decir para cualquier tipo de acción.
“El condominio se puede disolver de muchas maneras, porque como significa compartir una propiedad y lo primero que hay que tener en cuenta, es si ese bien cuya titularidad de la propiedad se comparte, es divisible o indivisible.” Abogado José Miguel Sanz.
Pues bien, como indica el abogado lo primero que debemos saber es si el condominio es indivisible o no.
- Bien divisible: los bienes divisibles, como su palabra lo indica, son aquellos bienes que pueden dividirse en partes proporcionales sin afectar al bien mismo. Por ejemplo, una parcela podría dividirse entre dos personas, si así lo desean y si el bien no queda inservible para su explotación o beneficio de cada copropietario.
- Bien no divisible o indivisible: Estos bienes no se pueden dividir en partes, por ejemplo una vivienda o una obra de arte. En este caso, los copropietarios del condominio, aun cuando alcanzarán un acuerdo para dividir la vivienda no podrían hacerlo porque jurídicamente no se permite.
Entonces ¿cómo se puede disolver un condominio?
“Las dos vías fundamentales es conseguir disolver un condominiode mutuo acuerdo o por vía judicial: o se ponen de acuerdo todos los que comparten esa propiedad o tendrá que ser un juez el que lo diga.” Abogado José Miguel Sanz.
Además, es importante tener en cuenta el tipo de proindiviso (divisible o indivisible), ya que facilitará todo el proceso. Sin embargo, en caso de que el proceso se haga complicado el proindiviso se puede extinguir.
Así lo explica el Artículo 40 del CC: Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
“Si el bien no fuera indivisible, debe existir una consolidación para uno de los copropietarios o de un tercero que quiera tener la titularidad plena de ese bien y por lo tanto haya compensado su valor al resto de copropietarios, sería la forma más común.
También un condominio se puede disolver porque se destruya el bien o porque los comuneros renuncien a ese proindiviso y lo disuelvan y lo entreguen a un tercero.” Abogado José Miguel Sanz
Por otro lado, en algunos casos la división no es tan simple porque el condominiole pertenece a 4 o 5 personas y para cualquier acción se necesita el consenso de todos.
Esta división se refiere a un porcentaje sobre la propiedad que corresponde a cada copropietario. La división no hace referencia a cuántas habitaciones le pertenece a cada persona, por ejemplo.
Para resumir, un proindiviso se puede disolver porque:
- Hay una consolidación: para uno de los copropietarios o para un tercero.
- Se destruya el bien
- Los comuneros renuncien a ese proindiviso
- Los comuneros disuelvan la cosa común
El proindiviso y el pleno dominio
El proindiviso, como explicamos anteriormente se refiere al derecho parcial que tiene una persona sobre una propiedad, ya que este derecho lo comparte con los otros copropietarios de dicho bien.
El pleno dominio hace referencia a la nuda propiedad y el usufructo, derechos que se conceden en el momento de comprar una vivienda, por ejemplo.
En algunos supuestos, se puede vender la nuda propiedad a un tercero y seguir disfrutando del usufructo. No obstante, entre el propietario de la nuda propiedad y el usufructuario no existe una comunidad de bienes o un condominio, aun cuando estos dos derechos recaigan sobre el mismo inmueble.
Si por ejemplo, decides comprar la nuda propiedad de una vivienda con otra persona, tú y esa persona serían copropietarios de la nuda propiedad, es decir existe un condominio; Y, el usufructuario continuaría con sus derechos, sin ser parte de dicho condominio.
¿Qué derechos y obligaciones tiene el copropietario de un condominio?
El Código Civil en el artículo 394 lo expone de la siguiente manera: Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
En esencia, cada comunero no tiene el derecho de uso exclusivo sobre la propiedad, salvo acuerdo o pacto con los demás comuneros.
En ese caso, ¿si un copropietario quiere disfrutar completamente de la propiedad, debería indemnizar a los demás?
“Podría hacerse. Volvemos a lo de siempre y el punto de partida es saber si es con acuerdo o sin acuerdo.
Se puede poner de acuerdo con el resto de copropietarios para valorar lo que su uso repercute en los demás y compensarles, o en caso de que no hubiera acuerdo, pues lo lógico y lo que normalmente se suele pedir es que se pague una renta de lo que sería el alquilar un inmueble de características y situación similar, por el uso de ese bien al resto de copropietarios.
Por ejemplo, resulta que tú lo estás usando y nos estás impidiendo a nosotros hacer un uso o disponer de él, pues en ese caso por lo menos se debe compensar como si lo tuviéramos alquilado en condiciones normales.” Abogado José Miguel Sanz.
Así que de manera general, los derechos y obligaciones de cada copropietario respecto al condominioson:
- Uso y disfrute del bien en condominio.
- Conservación y administración.
- La división de la cosa común y en ese caso, derecho a recibir la porción que le corresponda.
- Hipotecar o vender su parte.
- Derecho a juicio: cuando la sentencia se dicte a favor de uno de los propietarios para actuar en beneficio o en derecho sobre la cosa común.
Excepciones para dividir un condominio
Una excepción es que el bien no sea divisible, es decir por qué:
- Al dividir la cosa común sea inservible.
- Al dividir el bien, disminuya su valor.
- Su mantenimiento exija un coste muy elevado.
Sin embargo, un condominiono es divisible cuando existe pacto de indivisión de la cosa común. En este caso, los copropietarios pueden pactar un acuerdo de conservación, sin exceder los 10 años (aunque este tiempo se puede prorrogar).
Si no hay acuerdo ¿cómo se disuelve un condominio por vía judicial?
De manera general, si no hay acuerdo todo será más complejo de llevar a cabo, así como lo explica el abogado José Miguel Sanz:
“Si se opta por la vía judicial, al final lo que va a suceder es que es un juez quien decide la forma de disolverlo y lo más lógico suele ser que se vaya a una subasta. Pero esta no es la vía, ni más económicamente aconsejable, ni más rentable para los copropietarios. Porque lo que supone una subasta es que el bien, primero se tiene que valorar y esto normalmente cuesta mucho, ponerse de acuerdo en el valor del bien.
Si bien sale a subasta, el valor por el que se le subasta no se suele alcanzar porque siempre hay pujas y posturas menores a las que se han propuesto, entonces no suele ser lo más aconsejable, la vía judicial para la disolución de condominio.
Otra cosa es que a veces sea el único remedio y la única vía que queda, porque los copropietarios no se ponen de acuerdo en qué hacer con el bien, uno lo quiere vender el otro no, uno quiere seguir manteniéndolo y seguir disfrutando de él y el otro no…no es una situación fácil normalmente.”
¿Qué derecho de uso tengo sobre el condominio?
Cada propietario puede hacer uso de la cosa común de manera solidaria, así como lo establece el Art. 394 del CC: Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Si por ejemplo, se trata del uso de una vivienda, es aconsejable “la aplicación por turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes” Tribunal Supremo Sentencia 19 de febrero de 2016. De esta manera se evitarían problemas a futuro.